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投资需谨慎!在塞班岛买房如何制定条款?

编辑: 时间:2019-05-28 浏览:194

  近几年,塞班岛旅游业飞速发展,塞班岛低廉的房价与地价,也吸引了大量投资者。

  然而,塞班岛房地产业才刚刚起步,仅相当于国内20前的水平。虽然想在塞班岛买房的人很多,知道具体怎么买房、如何签订条款的人却很少。在本文中,塞班江正集团将会告诉大家在制定塞班岛购房条款时,需要注意哪些事项!

  塞班岛的土地所有权属于拥有北马里亚纳群岛血统的人(NMD),这一规定是写进北马里亚纳群岛宪法的。拥有1/4以上北马里亚纳血统的人才可以拥有北马里亚纳群岛土地的永久产权。其他人(包括大多数美国居民)最多只能拥有55年的不动产权益。因此,很多投资者都会担心,55年后自己所购买的土地就会回到当地人手里,而不再属于自己。但其实也不尽然,塞班江正地产有着多年的塞班岛房地产买卖、租赁经验,房产到期后,依然可以续约,成本也并不会很高。

  大多租约会在开头的声明中确认出租人和承租人(统称双方为当事人)。出租人是土地或房产的所有权人。从原始产权文件的条款中可以发现出租人是否已婚,若是已婚状态还需要得到其配偶的书面同意。北马里亚纳群岛的婚姻财产法规定,即使配偶的名字没有出现在产权文件中,也需要保护他们的利益。

  承租人在签字时,可以签署自己或者配偶以及子女(必须成年)的名字;承租人也可以公司的名义签署租约协议,公司(企业和有限责任公司)可以百分百外资所有。不需要有美国公民股东或者公司成员在北马里亚纳有租赁或者商业业务,也不要求有美国公民董事或管理人员。所有企业只需要有常驻人员提供服务。

  一份租约需要清楚界定所要租出去的土地或房产。第一种方法是用地块号来准确地界定投资人想要租赁的土地或房产;第二个方法则是参考地图,将地图与租约相结合来帮助弄清楚土地和房产的租赁情况。如果投资者能清楚地知道自己想要租赁的土地或房产的实际大小,就可以很清楚地了解自己想要租赁的土地或房产具体是哪一块。同时投资者需要明确其想要租赁地块的边界范围,所以需要一个测量员来帮助自己共同界定。尽职调查中的控制边界调查也有助于精确描述所要租赁的土地或房产。

  最方便的租金支付方式是一次支付所有金额,这样在接下来的55年内就不必再支付了。投资者也可根据自己的实际情况,以月付、季付或者年付的方式来支付租金,具体的支付形式可以与出租人共同商议后决定。如果协议双方同意,租金的金额也可逐年递增,比如每十年增加5%。但是,不管租金是以何种方式进行支付,都应该在租约中详细表述。同时,租约里还应规定,如果租金逾期支付了,承租人应支付逾期费用;以及55年租期到期后如何通知承租人。塞班法律规定,租金应在租约条款中予以披露,而披露租金的原因是CNMI需要对交易价格进行评估,进行相应的征税,避免逃税的情况发生。

  承租人如果是非马里亚纳居民血统,承租期最长不得超过55年。塞班江正集团提醒各位投资者,在塞班岛购买房产,55年期满后不能自动续约,但可以重新签署租赁协议,进入下一轮55年租期。

  为了使投资者更好地使用他们租赁的土地或房产,在合约中需要明确该物业的所有可能用途。同时在合约中也要明确投资人有权拆除和移走原土地或房产上的任何建筑,改变土地的形状,并且在租约期满后,不需要恢复原来签订租约时的原状。

  投资者在55年的租约期限内如果想将土地或房产的承租权“卖”给新的投资人,就可以在条约中制定转让条款。转租是转让的下一步。转租即原投资者仍是承租人,但部分财产(比如公寓住房、写字楼的二层、正在租的土地的单独一部分)通过原投资人租给第三方。在这55年租期里,法律允许投资人(或其子女及名下公司)转租部分土地或房产。但是需要在租约里进行明文约定。这样,在发生转租行为时,所有权人(或所有权人的子女)不会有异议。

  租约中需要定义哪些行为属于“违约行为”。违约条款的制定可以帮助投资人进行重大违约和轻微违约的处理。发生违约行为时,当事人可以选择仲裁或者诉讼。不过如果投资者希望采取仲裁的方式,就需要在租约里共同约定(仲裁是合同双方合意的结果,不是强制规定)。同时,租约里可以规定,如果投资者与出租人之间产生纠纷,无论谁在法庭上胜诉,败诉方都将承担律师费用。但如果租约里并未规定该条款,那么胜诉方仍然需要支付自己的律师费。

  塞班江正集团温馨提示:以上条款仅供参考,如投资者有确实的投资行为,务必聘请专业律师并听取律师的意见,不可擅自决定。

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